חיות כיס - פרק 315: מעשה בבלון
- אורית ליפקין
- Mar 22
- 15 min read
מה הסיפור עם מבצעי ה-20/80 וה-10/90 שמסעירים את שוק הנדל"ן? למה יש מי שטוען שהם עלולים להסתיים בקריסה מהדהדת שתסכן את יציבות הכלכלה כאן, מדוע גם בבנק ישראל ובאוצר מתחילים כבר להזהיר מפניהם, ואם לא קריסה - מה צריך לקרות כדי שסוף סוף נראה כאן ירידת מחירים אמיתית?
תאריך עליית הפרק לאוויר: 26/02/2025.
[חסות]
קריינית: אתן מאזינות ואתם מאזינים ל"כאן הסכתים", הפודקאסטים של תאגיד השידור הישראלי.
שאול: היי, אתם ואתן על "חיות כיס", אני שאול אמסטרדמסקי.
אם אתן מתעניינים בשוק הדיור בישראל, סיכוי טוב שבשבועיים האחרונים ראיתם כל מיני סרטונים שמזהירים מפני זה שאוטוטו השוק הולך לקרוס.
[מוזיקת רקע]
[הקלטה] אורי בן דב: "כולם נלחצים. הקבלנים צריכים למכור קרקעות, ואז מה שקורה למעשה, אנחנו רואים את מבצעי הסאב פריים, מבצעי 90/10 שמתחילים. ומה שאנחנו רואים פה, אנשים לוקחים הלוואות בלון. כל מיני רווקים, שמגרדים מאה אלף שקל מסבתא שלהם, מביאים מאה אלף שקל הון עצמי. אנחנו הולכים במצב מאוד קשה. אנחנו רואים את זה בדירות יד שנייה בתל אביב. באזורי ביקוש יש ירידת מחירים משמעותית. מה שאני קורא: "עיניים עצומות לרווחה" של הלמ"ס, של הבנקים, של הקבלנים ושל הלקוחות."
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
שאול: מי ששמעתם עכשיו היה אורי בן דב, הוא מנכ"ל IBI קרנות נאמנות, והוא הזהיר, לא בפעם הראשונה, מפני קטסטרופה בשוק הנדל"ן. זה היה בראיון מ"חדשות 12".
האמת היא שאחת לכמה זמן נשמעות כאן קריאות אזהרה מהסוג הזה, שעוד רגע המחירים נופלים, וכל השוק נופל איתם, וכל מיני כאלה. והאמת היא שאילולא היינו בעיצומה של מלחמה, והשבת חטופים וחטופות, והרבה דברים מאוד מאוד חשובים, יכול להיות שהאזהרות האלה היו יותר… בוא נגיד, נוכחות בשיח התקשורתי והציבורי, כי המצב של שוק הנדל"ן היום באמת שונה מאשר בעבר.
[מוזיקת רקע]
זה נכון שאם מסתכלים על גרף מחירי הדירות בישראל, ראינו בעבר תקופות של ירידות מחירים, אבל לרוב הן לא היו ארוכות, למעט בתחילת שנות האלפיים. ובכל מקרה, אם תשאלו את הקבלנים, הם תמיד יגידו שהמחירים ימשיכו לעלות לא משנה מה, כי זה פשוט האינטרס שלהם, שתחשבו שהמחירים הולכים לעלות, ולכן תמהרו לקנות דירה לפני שהמחיר יעלה. כי חלק גדול ממחירי הנדל"ן הוא בעצם פסיכולוגיה. אם מספיק אנשים היו חושבים מספיק זמן שהמחירים הולכים לרדת, הם אשכרה היו יורדים. ואת זה הקבלנים לא רוצים, וגם הבנקים לא רוצים, וגם בעלי הדירות, שהם כמעט 70% מהציבור בישראל, לא רוצים.
אז השבוע בחיות כיס אנחנו ננסה לפרק את האזהרות האלה ולהבין - האם מחירי הנדל"ן באמת הולכים להתרסק? מהם תמרורי האזהרה ששווה לעקוב אחריהם? ואם התרחיש של נביאי הזעם לא מופרך, מתי הוא אמור להתממש?
שלום לכתבת "כאן חדשות" גילי מלניצקי.
גילי: שלום, שאול.
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
שאול: את מכסה את השוק הזה כבר הרבה מאוד שנים, קודם ב"דה-מרקר" אחרי זה אצלנו. כל כמה זמן את זוכרת שמישהו בא וצעק, ש"הנה, הנה, השוק הולך להתרסק"?
גילי: זה… אם להיות כנה, האמת שלא מספיק. כמו שאתה בעצמך אמרת בהתחלה, יש הרבה יותר אוהדים לקבוצת "המחירים עולים ויעלו תמיד", מאשר לקבוצה היריבה, שמבקשת להוריד את מחירי הדירות.
האולטראס, אגב, של שמירה על מחירי הדירות הגבוהים, הם לא המשקיעים ובעלי הדירות, אלא הם הבנקים והמערכת הבנקאית בישראל, שבין שליש לחצי מהנכסים שלהם, הפעילות העסקית שלהם, והסיכונים שלהם, תלוי מתי בודקים, נמצאים בהשקעות בתחום הנדל"ן והבנייה. ואגב, גם במשרד האוצר יודעים, שאם מחר מחירי הדירות ייחתכו בחצי, המדינה עצמה תהיה בבעיה. כי הכסף שנכנס לקופה ממכירת הקרקעות, הוא מקור תקציבי חשוב מאוד למדינה, במיוחד בתקופה כמו עכשיו, שמצב הקופה שלנו [נאנחת] לא מזהיר במיוחד. אז אם אני חוזרת לשאלה שלך, אני חושבת שכולם יסכימו על זה, שהמחיר של דירה בישראל צריך לרדת מהמחירים המשוגעים. מצד שני, אף אחד לא ממש רוצה ירידות של עשרות אחוזים. בוודאי לא האנשים שכבר שילמו את כל המיליונים האלה, כדי לקנות את הדירות.
שאול: אבל הנה, עברנו קורונה, ואנחנו במלחמה כבר שנה וחצי, והמחירים עוד לא התרסקו פה. ואני מודה שגם אותי זה הפתיע, אבל לדעתי, כמו שגם את הסברת גילי, יש מספיק אנשים שדואגים להמשיך לפמפם את המחירים האלה.
ובכל זאת, הפעם אנחנו באירוע קצת אחר, כי יש פה התלכדות של כמה כוחות, כמה וקטורים, ואת תעזרי לי היום לפרק אותם. ובשביל להתחיל, אני רוצה שנלך טיפה אחורנית, לאפריל 2022 [מוזיקת רקע], אז בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית.
[הקלטות]
דובר מטעם בנק ישראל: "בתום הדיונים, החליטה הוועדה המוניטרית להעלות את הריבית ב-0.25 נקודות אחוז, לרמה של 0.35 אחוז."
דובר מטעם בנק ישראל: "אנחנו העלינו הפעם את הריבית בחצי אחוז. לא… בסבירות גבוהה זה לא סוף התהליך, סכנת האינפלציה עדיין איתנו."
שדרן רדיו "הבוקר הזה", אריה גולן: "בנק ישראל העלה את הריבית בפעם התשיעית ברציפות, היא הועלתה ברבע אחוז, ושיעורה כעת 4.5%."
מגישת החדשות מיכל רבינוביץ: "אנחנו ממשיכים בריבית שמכה שוב. זה קורה בפעם העשירית ברציפות, עלייה בשיעור של רבע אחוז. בשנה האחרונה זו כבר תוספת דרמטית, של יותר מאלף שקלים לפחות, למשכנתא חודשית ממוצעת."
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
שאול: העלאות הריבית נמשכו עד מאי 2023, ובשיא שלה ריבית בנק ישראל הגיעה לארבעה אחוזים ו-75 עשיריות. מאז כבר הורידו אותה ברבע אחוז, אבל היא עדיין מאוד גבוהה. מה זה עשה לשוק הדיור?
גילי: וואו, עליית הריבית גרמה לכולם לחשוב פעמיים לפני הרכישה, מה שדי עצר את השוק. כשהכסף היה זול, היה יחסית קל לקחת משכנתא גדולה מהבנק, אז אנשים חשבו פחות. כשהכסף מתייקר, אנשים מתחילים לחשוב פעמיים, ושלוש, וארבע.
נגיד, תחשוב על זוג צעיר שקונה דירה באשקלון או בבאר שבע, ובונה על זה שהוא ישכיר את הדירה, ושדמי השכירות יכסו את המשכנתא. אז הריבית עולה להם, פתאום המשכנתא שלהם מתייקרת בכמה מאות שקלים בחודש לפחות, ופתאום השכירות לא מכסה את זה וזה כבר כבד. במיוחד אם לקחת את המשכנתא לפני שלוש שנים, ומאז נולדה לך ילדה שנייה ויש גן פרטי לשלם עליה, ואפילו 500 שקל שצריך להביא כל חודש יכולים להיות הרבה כסף.
שאול: רגע לפני המלחמה, באמצע 2023 ראינו שעצירת הביקוש עשתה משהו לשוק הזה, והמחירים אשכרה התחילו לרדת. חודש אחרי חודש, עד תחילת המלחמה. ואז באופן מדהים בעיניי, הם שבו לעלות. עכשיו, זה לא שהשוק יצא מהקיפאון שלו, אנחנו עדיין מדברים על זה שרוב הקונים יושבים על הגדר. יש עכשיו יחסית מעט עסקאות בשוק, אבל המחירים חזרו לעלות. שזה בכלל לא מובן מאליו, כי מלכתחילה המחירים מאוד מאוד גבוהים. אנחנו מדברים על מחיר ממוצע של יותר משני מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים. זה טירוף. וזה אומר הון עצמי מאוד גבוה שהרוכשים צריכים להביא מהבית, לפחות חצי מיליון שקל. והריבית גם מאוד ייקרה את ההחזר החודשי, כמו שאמרת, וגרמה לזוגות לקחת משכנתאות שמאוד מכבידות על הנטו שלהם, וגם נפרסות ל-30 שנה, שזה כבר המקסימום האפשרי, ולכן זה אומר שבמקום להחזיר נניח מיליון וחצי שקל לבנק הם יחזירו שלושה מיליון שקלים לבנק.
זה הצד של הביקוש. מהצד השני, הצד של ההיצע. מה הקבלנים עשו כדי להחיות את השוק הזה ולהמשיך למכור דירות?
גילי: אם יש משהו שהקבלנים ממש נזהרים ממנו, זה לחתוך מחירים בצורה מפורשת. זה התחיל כבר לפני שנתיים, ברגע שהריבית התחילה לעלות, קבלנים התחילו להציע כל מיני הטבות כאלה "חמודות" - מטבח משודרג, חצי חדר במתנה, הקפאה של הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה עד לאיכלוס, פטור משכר טרחה לעורך דין, כאלה. דירות ארבעה וחצי חדרים הוצעו במחיר של ארבעה. כל הדברים האלה בעצם מגלמים הנחות של 100, 200, 300 אלף שקל, אפילו יותר בחלק מהמקרים.
ולפני שהמלחמה התחילה, היו גם מקומות שראינו בהם קצת ירידות מחירים, בעיקר במקומות שבהם השוק היה ממש מוצף, והיה הרבה שיווקי קרקעות. נגיד בנתיבות ראינו תחרות בין קבלנים מקומיים, שמכרו דירות באותה שכונה במפרטים ממש דומים, אחד במיליון שלוש מאות ואחר ב-990 אלף שקל. אבל אני מודה שההנחות פומביות כאלה משמעותיות במחיר, זה עניין פחות נפוץ בענף הזה.
שאול: למה בעצם הקבלנים עושים כל מיני טריקים, במקום פשוט להוריד את המחירים וזהו?
גילי: בוא נסתכל על שני צדדים, הצד המעשי והצד הפסיכולוגי. בצד המעשי - בואו ניקח לדוגמה קבלן, שניגש למכרז על קרקע בשדה דב בסוף 2021, והוא הגיש הצעה במחיר מאוד גבוה וגם זכה במכרז. אחרי כמה חודשים הריבית מתחילה לטפס לו ומשנה, מבחינתו, את התמונה. אז כדי לשמור על הרווחיות שהוא בנה עליה ושגם הבנק בנה עליה, הוא היה חייב להעלות את המחיר של הדירה, למרות שבינתיים הביקושים כבר נעצרים. עכשיו, הקבלנים יגידו לך שזה תחום מסוכן והמלחמה ופיצויים ועיכובים ופועלים והתייקרות חומרי גלם, באמת חלק מזה נכון. אבל חלק מזה, זה גם פשוט שולי רווח מנופחים מאוד שעליהם הם בונים.
כך או כך בגלל שהוא מחויב למכור דירה במחיר מסוים, שנגזר מההלוואה הגדולה שהוא לקח מהבנק, כדי לקנות את הקרקע במחיר גבוה, היכולת שלו לתת הנחות היא באמת מוגבלת. אז הוא ייתן לך הנחה במטבח, כי זה כסף קטן בשבילו, אבל הוא לא יוריד את מחיר הדירה.
שאול: אוקיי, ואמרת שיש גם היבט פסיכולוגי?
גילי: התייחסת לזה בעצמך. נדל"ן זה שוק עם הרבה מאוד פסיכולוגיה [מחייכת]. ופה בהיבט הפסיכולוגי, הקבלן יעדיף לתת לך מבצע כלשהו, שיהיה קשה לכמת אותו לגמרי בכסף, אבל לא להוריד את המחיר. הרי הורדת מחיר עלולה לגרום לשוק כולו לשנות כיוון. כי אם פתאום רוכשי דירות רואים מחירים יורדים בפרויקט אחד, הם יגידו לעצמם: "רגע, למה שהמחירים לא ירדו גם ברחוב שממול, או בעיר השכנה?", הביקוש יעצר עוד יותר, וככה בסוף יהיה מספיק לחץ, והמחירים יוכלו לרדת באמת, ואת זה הקבלנים לא ממש רוצים.
[מוזיקת רקע]
שאול: אוקיי, אז זה השלב שבו הקבלנים העבירו הילוך, והתחילו לקדם מבצעי מימון לרוכשי הדירות, מה שבשפת העם נקרא מבצעי 90/10 או 80/20 או כל מיני כאלה.
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
[הקלטות] קריינית בפרסומת: "מי יכול לקנות היום דירה בארץ ועוד על הים? מי? אתם! משלמים היום רק 490 אלף שקלים, והיתרה באכלוס."
קריין בפרסומת: "איך לנצל את העסקאות של ה-10/90 עד הסוף כמו שצריך?"
קריינית בפרסומת: "שלמו רק 5% במעמד הרכישה, והיתרה רק לקראת המסירה."
[מוזיקת רקע]
שאול: גילי, אחת ולתמיד, בואי נסביר שנייה מה מבצעי המימון האלה בכלל אומרים.
גילי: זאת, כנראה, הדרך המרכזית של קבלנים למשוך קונים בתקופה הנוכחית של ריבית גבוהה ושל חוסר יציבות ביטחונית ופיננסית, שהם מרכיבים שבאופן טבעי גורמים לרוכשים, לכולם, להסס, להאט רגע את הקצב של רכישת הדירות.
ומה המבצעים האלה אומרים? זה אומר שהקבלנים בעצם מוכרים את הדירה עוד לפני שהם התחילו לחפור וליצוק יסודות, שזה אומר משהו כמו 3-4 שנים לפני שהם מוסרים את המפתח, ולכן קוראים לזה "דירה על הנייר". ובמועד הזה, הקבלנים מבקשים ממי שקנה את הדירה להביא הון עצמי נמוך יותר ממה שדורשות הוראות בנק ישראל. נניח, הון עצמי רק של 20% או 10%, וראיתי גם מקרים קיצוניים של אפילו 5% בלבד.
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
שאול: אבל איך זה עובד אם ההנחיות של בנק ישראל דורשות להציג הון עצמי של 25% ברכישת הדירה הראשונה?
גילי: זה מתאפשר כי הקבלנים, בשיתוף פעולה עם הבנקים, בעצם מייצרים מדרגות תשלום חדשות. פריסת תשלומים אחרת, והם אומרים לקונה: "אם עכשיו אין לך עוד אפשרות לקחת משכנתא על כל הסכום של הדירה, או אתה חושש מהריבית, זה בסדר. בינתיים בוא תיקח על חשבוננו הלוואה, שתשלים לך את ההון העצמי שהבנק מבקש לראות, ואז קח עוד כמה שנים להתארגן על זה. גם על המשכנתא וגם על ההון העצמי. ועל המשכנתא עצמה אתה תחתום רק כשתקבל את המפתח לדירה, בעוד שנתיים או שלוש או ארבע", ובינתיים כולם מקווים שהריבית תרד, ואז יהיה הרבה יותר קל.
שאול: רגע, אז מי בעצם לוקח את המשכנתא פה?
גילי: בסופו של הדבר הרוכש הוא זה שלוקח את המשכנתא, אבל זה קורה רק לקראת קבלת המפתחות לדירה. מה שהרוכשים לוקחים על עצמם מהיום הראשון, זה את אותה הלוואת קבלן, שהיא הלוואה מסוג "הלוואת בלון" - הלוואה שרשומה על שמם, אבל הקבלן בעצם משלם את הריבית עליה.
שאול: שנייה, זה קצת מסובך, בואי נסביר גם את זה. בניגוד להלוואה רגילה שמחזירים כל חודש, "הלוואת בלון" היא הלוואה שמחזירים אותה במכה אחת, אבל רק בסוף התקופה, לא בצורה מדורגת. מה שמשלמים בינתיים זה רק את הריבית על ההלוואה.
נכון, אז הרוכשים לוקחים על עצמם את אותה הלוואת בלון לכמה שנים, אבל בעצם מי שנושא בעלויות שלה, בריבית, זה הקבלן. הרעיון הוא שבסוף תקופת ההלוואה, לקראת מסירת הדירה, הרוכשים יצטרכו להחזיר את כל ההלוואה בבת אחת ולהמיר אותה במשכנתא רגילה. כל התהליך הזה עולה לקבלנים כמה עשרות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים זה מגיע לכמה מאות אלפי שקלים, ולכן זו הנחה שהם נותנים לרוכשי הדירות במחיר, אבל מבלי להוריד את המחיר עצמו.
שאול: עד כמה הסיפור הזה נפוץ?
גילי: פעם זה היה בשוליים של השוליים, אבל בשנתיים האחרונות זה הפך להיות מאוד מאוד נפוץ. היום חלק גדול מאוד מחברות הנדל"ן, גם יזמים קטנים וגם החברות הכי גדולות, מציעות את הדיל הזה. שבמידה רבה זה מה שמנשים כרגע את שוק הדירות החדשות.
שאול: מה זה חלק גדול מאוד? יש לנו נתונים?
גילי: לפי סקירות הכלכלן הראשים במשרד האוצר, מדובר בכמעט מחצי מהדירות שנמכרו באזור המרכז בדצמבר 2024. שליש מהדירות באזור תל אביב, 41% מהדירות החדשות באזור באר שבע, ובאזור חדרה אנחנו מדברים על 61% מהדירות שזה טירוף. וזה אחרי שבנק ישראל כבר לפני כמה חודשים התחיל לדבר על הסיכונים, והזהיר את הבנקים והיזמים מפני התרחבות של התופעה.
אני צריכה להגיד שעד נובמבר 2024, באוצר לא ממש בדקו את שיעור מבצעי המימון מתוך כלל העסקאות, אלא פשוט הייתה תחושה שזה קורה. יש מי שמעריכים שהיו חודשים בשנה האחרונה, שהנתונים היו אפילו גבוהים מאלה שדיברתי עליהם, של דצמבר 2024, ושיש קבלנים שמכרו את כל מלאי הדירות שלהם במבצעים האלה, מה שעלול להיות סכנה רצינית אם משהו משתבש.
שאול: אנחנו תכף נחזור לסיכונים ולמה שיכול להשתבש, אבל שנייה לפני זה, מה יוצא לזוגות הצעירים מהמבצעים האלה, ומה יוצא לקבלנים?
גילי: בוא נתחיל מהזוג הצעיר או מי שזה לא יהיה, שהחליט לקנות דירה ראשונה וללכת על המבצע הזה. במקום לחתום על משכנתא כאן ועכשיו, ולהתחיל לשלם עליה ריבית גבוהה ויקרה מאוד, הם יכולים פשוט לדחות את הכל בכמה שנים, ולקוות שהמצב ישתפר ויהיה יותר טוב.
שאול: כלומר לקוות שהריבית תרד ושלא יהיה מיתון במשק.
גילי: כן, וחוץ מזה, בגלל שמחירי הדירות כל כך גבוהים, אז לאותם רוכשי דירות במיוחד אם הם זוגות צעירים בתחילת החיים שלהם, אין איך להביא מחר בבוקר הון עצמי של נניח 800 אלף שקל, כדי לרכוש דירת ארבעה וחצי חדרים בנתניה שעולה שלושה מיליון ושלוש מאות אלף שקלים. אז כשהם נכנסים למבצע מימון של הקבלן הם יכולים להביא רק 350 אלף שקל ולקוות לטוב. אולי בינתיים הכסף שלהם יעשה עוד כסף בנתיבים מקבילים, אולי הם יצליחו להתארגן על סכום נוסף, אולי הריבית תרד והמשכנתאות יחזרו להיות יותר זולות.
שאול: אולי הם גם יזכו בלוטו.
גילי: כן. [מחייכת] גם זאת אפשרות. זה נשמע מצחיק אבל זאת הבעיה. העובדה שהמבצע הזה מכניס לשוק רוכשים שבנתונים אחרים לא היו מצליחים להיכנס לשוק. כאן בדיוק טמון הסיכון הגדול למערכת עצמה. כי אם העניינים לא יסתדרו כמו שהם מקווים, אז עוד כמה שנים, הרבה אנשים עלולים למצוא את עצמם בצרות.
לבנק יש אחריות לבדוק את היכולת שלהם לשאת גם במשכנתא ולא רק בהלוואת הבלון. וקבלנים אחראים שדיברתי איתם אמרו לי שהבנק עושה את זה בשבילם, ובודק את יכולת ההחזר שלהם כבר בשלב הראשון, כשלוקחים את ההלוואה הראשונית להשלמת ההון העצמי, ושמי שרואים שאין להם באמת יכולת החזר, פשוט לא ייתנו לו לצאת לדרך. אבל אנחנו יודעים שיש גם כאלה שמשחקים עם הנתונים שהם מציגים לבנק, ושיש קבלנים שמוכנים קצת להתגמש ולעזור לרוכשים ולהגיד להם מה להגיד לבנק, וככה גם אנשים שלא בטוח שיש להם יכולת החזר, ושהם קופצים מעבר לפופיק, עלולים לקבל אישור לעסקה, וזה מסוכן.
שאול: אני מבטיח שאנחנו תכף מגיעים לסיכונים. שנייה אחת עוד לפני זה, זה הזמן להשלים את החלק השני של השאלה ששאלתי קודם, מה יוצא מזה לקבלנים? למה הם בעניין?
גילי: פשוט מאוד, גם הם לחוצים לצאת לדרך עם הפרויקטים שלהם, כי את הקרקע שברשותם הם קנו בדרך כלל במינוף, כלומר על ידי הלוואה שהם לקחו. מה שאומר שגם הם משלמים עכשיו הרבה כסף והרבה ריביות על נכס שלא מניב להם כלום. הם רוצים לבנות ולמכור את הדירות ולהחזיר את ההלוואות שהם לקחו. וכדי לצאת לדרך הם מוכרחים להראות לבנק שהם מסוגלים למכור מספיק דירות, במחיר שהם הבטיחו ודיברו עליו בדו"חות.
[מוזיקת רקע]
אז מבחינתם יותר זול ומשתלם לשלם את אותה ריבית על אותן ההלוואות שהם מעניקים לרוכשים, מאשר להיתקע עם הלוואה ענקית לבנק בריבית עתק ובלי דירה מכורה אחת.
שאול: אוקיי, הבנו איך הגענו למצב הנוכחי ולמה הקבלנים מציעים את כל המבצעים האלה. והנה עכשיו, סוף כל סוף, הרגע שלו חיכיתם, הסיכונים. בואי ננסה להבין את נבואות הזעם.
[מוזיקת הרקע מסתיימת]
מה שעורר את כל גל נבואות הזעם האחרון, היה פרסום של בנק ישראל שנקרא "דו"ח היציבות הפיננסית של המשק", שמיד אחריו יצאה סקירת נדל"ן חודשית רגילה של משרד האוצר, שהתמקדה באותם מבצעי מימון שהזכרת, שם היו כל הנתונים האלה. מה למדנו משני הפרסומים האלה ביחד?
גילי: למדנו שאפילו בבנק ישראל ובאוצר, מרגישים שהסיכון פה אולי מתחיל להיות קצת גדול מדי, והם מנסים לאותת שצריך להירגע עם המבצעים האלה, שעלולים, בסופו של דבר, להתפוצץ ולהפיל גם חלק מהרוכשים, גם חלק מחברות הנדל"ן שהרווחיות שלהם כבר נשחקת לפי הדו"חות, ובתרחיש ממש קיצוני גם לסכן את הבנקים.
שאול: אוקיי, בואי נפרק גם את הסיכונים. נתחיל מרוכשי הדירות עצמם. מה הסיכונים שהם לוקחים על עצמם כשהם נכנסים למבצע מימון כזה, שהם שמים בו למשל רק 15% ממחיר הדירה עכשיו, ואת היתר אחר כך?
גילי: בואו נחלק את רוכשי הדירות שנעזרים במבצעים האלה לשניים. הראשונים הם, כמו שאמרנו, מי שבגלל הריבית הגבוהה, מפחדים לקחת כרגע משכנתא על כל סכום הדירה, או שהם יכולים אבל מאוד בקושי, והם מקווים שבעתיד העניינים יסתדרו. בנק ישראל אומר שכיום, קצב נטילת המשכנתאות שנלקחות בשיעורי החזר ומינוף גבוהים, ממשיך להיות גבוה, מה ששם משקי בית רבים במצב של "רגישות יתרה לשינויים בהכנסה הפנויה".
שאול: אוקיי, אבל זה בשפה של בנק ישראל. תתרגמי לי את זה למילים של בני אדם.
גילי: במילים של בני אדם זה אומר שאנשים מגדילים עוד ועוד את הסיכון שהם לוקחים על עצמם, ולא משאירים לעצמם מספיק שולי ביטחון. אתה יודע, בחיים קורים דברים. אנשים עלולים לאבד את העבודה שלהם, או מקצצים להם בשכר, או המדינה מעלה את המסים, ויוקר המחיה עולה ועולה וההוצאות מתנפחות. מספיק שרק חלק מהדברים הלא צפויים האלה מתרחשים, ואנשים עלולים לגלות שהם לא מסוגלים יותר לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא. בנק ישראל הדגיש במיוחד את העובדה שיש עלייה בנוטלי משכנתאות, שיותר משליש מההכנסה שלהם משמש להחזר משכנתא. זה המון. ואלה אנשים שחשופים במיוחד לזעזועים.
שאול: מה הסוג השני של רוכשי הדירות שנכנסים למבצעים האלה?
גילי: אז יש את אלה שהם נכנסים לעסקה הזאת בתור איזה הימור, ספקולציה. זה הולך ככה, הם אומרים לעצמם: "טוב, מקסימום, לפני שנצטרך לקחת באמת את המשכנתא, שאנחנו לא יודעים אם אנחנו מסוגלים, נמכור את הדירה. ובינתיים, בגלל שהמחירי הדירות תמיד תמיד עולים, אולי אפילו נעשה רווח יפה".
שאול: שמעי, על הנייר, אם באמת מאמינים שהמחירים תמיד עולים, זה נשמע אפילו די הגיוני.
גילי: נכון, זה נשמע מפתה, אבל זה גם מסוכן מאוד. הרי ברוב החוזים של הקבלנים באותיות הקטנות, כתוב שלרוכשי הדירות, לפי הסכמי המכר, אסור למכור את הדירות שהם קנו על הנייר לפני שאפשר לאכלס אותם.
שאול: וואלה? למה?
גילי: תחשוב על זה רגע. נניח הקבלן מכר על הנייר 20% מהדירות. עכשיו אנחנו מגיעים לרגע שבו הבניין כבר גמור, ועכשיו אותם רוכשים שקנו 20% מהדירות, מתחילים למכור את הדירות שלהם לאנשים שייכנסו לגור בבניין. הקבלן שצריך למכור עוד 80% מהדירות, פתאום מוצא את עצמו מתחרה בהם על אותו בניין, על אותם רוכשים פוטנציאליים. והתחרות הזאת לא מתאימה לו. הוא לא צריך שהאנשים האלה, שלחוצים למכור את הדירה, לפני שהם צריכים להתחיל לשלם משכנתא, יורידו את המחירים של הדירות שהוא רוצה למכור. הוא רוצה לשלוט על המחירים של הדירות.
שאול: אה… הבנתי. [מחייך]
גילי: ויש גם ענייני מיסוי.
שאול: מיסוי?
גילי: כן. בעיקרון, למי שקונה דירה ראשונה, יש פטור ממס שבח, שזה אחלה של פטור, אבל הוא נכון רק אם הוא מוכר אותה אחרי שהדירה אוכלסה. אם הוא מוכר אותה לפני זה, הוא יאבד את הפטור הזה, מה שיקטין לו את הרווח, ויוריד את כל עניין הכדאיות הזו שהוא חלם עליה. בנוסף, עוד באותיות הקטנות של הסכמי המכר, יש את העניין הזה של אחריות הקבלן על נזקים בדירה בשנה הראשונה. כלומר, אם יש איזה שהם נזקים בדירה, במקום שהקבלן יהיה מי שישא באחריות, כמו שנהוג, האחריות עלולה לעבור אליהם, ואז, במקרים כאלה, כל הרווח שבונים עליו עלול פשוט להפוך להפסד.
שאול: אוקיי, זה נשמע באמת לא משהו. וכל זה עוד לפני שמזכירים, שאותם רוכשים שמצפים שהריבית תרד בינתיים, ואולי תקל עליהם את המשכנתא, כל עוד האינפלציה במשק מאוד גבוהה, והיא מאוד גבוהה, היא כמעט 4%, הריבית לא צפויה לרדת. ואפילו אם היא תרד מתישהו, היא תרד מאוד לאט. הרבה יותר לאט ממה שאנשים חושבים.
גילי: נכון.
שאול: אוקיי, מה הסיכון לקבלנים?
גילי: הקבלנים בעצם דוחים את הצרות שלהם להמשך. אם הרוכשים לא יצליחו להשלים את העסקה, ולא ימצאו מישהו שיכנס לנעליים שלהם, הקבלן עלול למצוא את עצמו בקשיים כלכליים משמעותיים. הוא יצטרך במקרה כזה להכניס יד לכיס כדי לפרוע את החוב לבנק או לנסות להתחיל למכור בעצמו מחדש את הדירות, ובמצב כזה יש סכנה מוחשית שלפחות חלק מהחברות האלה יקרסו.
בגלל זה משווקי דירות ויזמים שדיברתי איתם, אומרים שבחודשים האחרונים התמונה קצת משתנה, אחרי שבנק ישראל מזהיר בנושא. הבנקים התחילו לבדוק את היכולת של הרוכשים לקחת על עצמם את המשכנתא המלאה, כבר במעמד החתימה להלוואה הקטנה, הלוואת הקבלן. אם יקפידו על זה, ויסננו את הרוכשים, ככה שלא ייכנסו לתוך התהליך הזה, מי שיכולת ההחזר שלהם מוטלת בספק, תיווצר ודאות הרבה יותר גדולה לכל הצדדים.
שאול: אוקיי, אז דיברנו על הסיכון לרוכשים עצמם, דיברנו על הסיכון לקבלנים, אחרונים חביבים, מה הסיכון לבנקים?
גילי: אם התרחיש הזה שהזכרנו קודם, שבו חברות הנדל"ן נכנסות לחדלות פירעון, ואם יהיה מדובר בכמות הולכת וגדלה של חברות כאלה, הבנקים יצטרכו להתחיל להיכנס לתהליך של הסדרים, ותספורות וכינוס נכסים. במצב כזה, הבנק יצטרך למכור את הדירות בעצמו, ובסופו של דבר, במצב מאוד מאוד קיצוני, יכול להיווצר כאן איזה כדור שלג, שיפגע גם במערכת הבנקאית, ויחזיר אותנו לאותו משבר סאב פריים, שפרץ בארצות הברית לפני כמעט 20 שנה, וגרר אחריו משברים בכלכלות כל העולם.
שאול: שזה תרחיש הבלהות שדיברו עליו בטלוויזיה, "סאב פריים", זה מה ששמענו בתחילת הפרק, וכמו שאמרת, זה מאוד מאוד קיצוני, ובאמת מאוד מאוד מבהיל, אבל, מה הסבירות שתרחיש הקיצון הזה יתממש אצלנו?
גילי: טוב, אז אי אפשר לחזות ולהתחייב לשום דבר, אבל אפשר להגיד שאם יינקטו הצעדים המתבקשים היום, אנחנו יכולים להימנע ממצב כזה. בעצם היום בנק ישראל אומר לכל הבנקים, שהם חייבים לבדוק מראש את יכולת ההחזר של הרוכשים, ולא לאפשר עסקאות עם מי שאין לו יכולת כלכלית מספקת להשלים את העסקה, גם אם זו רק הלוואת בלון קטנה שניתנת עכשיו. כל מי שמעורב בעסקה שבה נדרש בהתחלה הון עצמי של 10%, 15%, חייב לוודא שהרוכש מסוגל להשלים את יתרת תשלום ההון העצמי, ולעמוד בעלות ההחזר החודשי, ולא למצוא את עצמו במצב שבו כולם נכנסים לאיזו מערבולת.
אם באמת יקפידו על זה ולא יעגלו פינות, אז אפשר להניח שלא נגיע לאותו מצב אפוקליפטי שמפניו מזהירים אותנו.
שאול: מצד שני, הסברנו שהקבלנים וחברות הנדל"ן, חייבות את המבצעים האלה כדי להמשיך למכור דירות, ולהחזיר את כל ההלוואות הענקיות שהם לקחו. מה שאומר, שאם פתאום הבנקים ינהגו באחריות, והקבלנים ינהגו באחריות וכולם יהיו נורא אחראים, אולי זה יעצור את כל השוק.
גילי: המממ… [מהססת] נכון. ובמקרה כזה, אולי, אולי, אולי, נראה כאן גם ירידת מחירים מתונה ובריאה, כמו שהיה מתבקש לראות. כמו שכבר ראינו כאן לא מזמן, בתחילת 2023, כשהריבית עלתה. במקרה קיצוני יותר, אולי אפילו כמה חברות נדל"ן קטנות יקרסו, וזה יהיה מאוד מאוד מצער בשביל הבעלים שלהם והרוכשים, אבל מבחינת המשק לא תהיה לזה איזו השפעה דרמטית.
[מוזיקת רקע]
שאול: ועוד משהו שאני חושב שצריך להגיד לסיום, למרות שאני באופן אישי חושב שמחירי הדירות מנופחים, ושזה לא הגיוני שדירת ארבעה חדרים ממוצעת תעלה יותר משני מיליון שקלים, אני אישית חושב ככה כבר מאז 2011, פשוט המספרים היו שונים.
ובכל זאת, האוויר עדיין לא יצא מהבועה הזו, וכבר היו שתי הזדמנויות שונות שממש חשבתי לעצמי, "הנה עכשיו זה הולך לקרות". פעם ראשונה זה קרה בקורונה, פעם שנייה זה קרה בתחילת המלחמה. ובפעמיים האלה, האוויר לא יצא מבועת הנדל"ן הישראלית. הישראלים מוכיחים שהם משלמים את המשכנתא ויהי מה. אבל, אני כן חושב שאם האבטלה תעלה, זה כבר יהיה סיפור אחר. היום האבטלה מאוד מאוד מאוד נמוכה, ואני מקווה שהיא תשאר מאוד נמוכה, כן? אבל אם, מסיבה כלשהי, מיתון עולמי או אני לא יודע מה, האבטלה תעלה והריבית לא תרד, אז אני חושב שנראה שאת שוק הדיור נכנס למצוקה אמיתית. ואז, אולי אפילו יגדל הסיכון למשבר פיננסי. כל עוד אנחנו לא שם, באבטלה נמוכה, אני חושב שהסבירות לזה, לתרחיש האימים, לא גדולה במיוחד, בעיקר אם, כמו שאמרת, אם הרגולטורים יגבילו את מבצעי המכירות ויעשו את העבודה שלהם.
אתם האזנתם ל"חיות כיס", ההסכת הכלכלי של "כאן". כל הפרקים הקודמים שלנו זמינים בכל אפליקציות הפודקאסטים וגם באתר שלנו.
גילי: עורך "חיות כיס" הוא יונתן כיתאין, המפיקה שלנו היא ליהיא צדוק, עורכת הסאונד היא רחל רפאלי, ותודה רבה ליובל וילף שמתמחה אצלנו ב"כאן", וסייע בהכנת הפרק הזה.
במערכת "חיות כיס" תמצאו גם את אלון אמיצי ואת צליל אברהם.
שאול: תודה רבה גילי מלניצקי, אנחנו מקווים שנארח אותך בקרוב בפרק נוסף.
גילי: גם אני, כיף תמיד, תודה רבה לך שאול אמסטרדמסקי, שמחתי להגיע.
שאול: ותודה רבה לכם שהאזנתם.
לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה
Comments